Métodos da NBR 14653

01 · A norma

A NBR 14653 e suas partes

A ABNT NBR 14653, "Avaliação de bens", é a norma brasileira que define os procedimentos para avaliar imóveis, máquinas, empreendimentos e outros bens. Ela é dividida em partes, cada uma para um tipo de bem. A Parte 1 traz os conceitos gerais, e as demais detalham cada caso.

Parte 1Procedimentos gerais

Parte 2Imóveis urbanos

Parte 3Imóveis rurais

Parte 4Empreendimentos

Parte 5Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais

Parte 6Recursos naturais e ambientais

Parte 7Bens de patrimônio histórico e artístico

Casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais na cidade seguem principalmente a Parte 2, destacada acima.

02 · Conceito

O que é valor de mercado

Valor de mercado é o preço mais provável pelo qual um imóvel seria negociado em uma data específica, entre um comprador e um vendedor que agem por vontade própria, conhecem bem o imóvel e o mercado, e não estão pressionados a fechar negócio.

Por isso o valor de mercado pode ser diferente do preço pedido em um anúncio, que é só uma expectativa do vendedor, e do custo, que é quanto se gastaria para construir algo igual.

03 · Métodos

Métodos para identificar o valor

A norma prevê quatro métodos principais. A escolha depende do tipo de imóvel, da finalidade da avaliação e, principalmente, da quantidade e qualidade de dados de mercado disponíveis.

Comparativo direto de dados de mercado

O mais usado

Compara o imóvel avaliado com outros semelhantes que foram vendidos ou estão à venda na mesma região. As diferenças entre eles, como área, localização, padrão de acabamento e idade, são tratadas para chegar ao valor do imóvel avaliado.

Quando usar: sempre que houver dados de mercado suficientes e parecidos com o imóvel. É o método preferencial da norma para casas, apartamentos e terrenos urbanos.

Evolutivo

Terreno + construção

Calcula o valor somando o valor do terreno ao custo para construir as benfeitorias, já descontada a depreciação pela idade e pelo estado de conservação. Depois aplica um fator de comercialização, que ajusta o resultado ao que o mercado realmente paga.

Valor = (Valor do terreno + Custo da benfeitoria depreciada) × Fator de comercializaçãoO valor do terreno normalmente vem do método comparativo. O custo da construção costuma usar o CUB (Custo Unitário Básico) e a depreciação pode ser calculada, por exemplo, pelo critério de Ross-Heidecke.

Quando usar: quando não há imóveis comparáveis suficientes, como em galpões, imóveis de padrão muito diferente da vizinhança ou construções atípicas.

Involutivo

Aproveitamento do terreno

Estima o valor de um terreno a partir do melhor empreendimento que poderia ser feito nele, respeitando a legislação. Projeta as receitas da venda das unidades e desconta os custos de obra, despesas, impostos, prazo e lucro do incorporador. O que sobra é o valor que o terreno suporta.

Quando usar: glebas e terrenos grandes com potencial de loteamento ou incorporação, quando faltam dados de terrenos semelhantes.

Capitalização da renda

Imóveis de renda

Calcula o valor a partir da renda que o imóvel pode gerar ao longo do tempo, como aluguéis ou faturamento, trazida para valores de hoje com uma taxa de desconto adequada ao risco do negócio.

Quando usar: hotéis, shoppings, postos de combustível, salas e lojas alugadas e outros imóveis cujo valor depende principalmente do que rendem.

04 · Custo

Métodos para identificar o custo

Além do valor, a norma trata de como apurar o custo de uma construção, que é usado no método evolutivo, em seguros e em obras.

Comparativo direto de custo: compara com custos de obras semelhantes já realizadas.
Quantificação de custo: estima o custo por orçamento detalhado ou por custos unitários de referência, como o CUB divulgado pelos Sinduscons.

05 · Dados

Tratamento dos dados

No método comparativo, os imóveis pesquisados nunca são idênticos ao avaliado. O tratamento dos dados é a etapa que corrige essas diferenças. A norma admite duas formas:

Tratamento por fatores

Homogeneização

Cada dado de mercado é ajustado por fatores que representam as diferenças em relação ao imóvel avaliado, como oferta, área, localização, padrão e idade. Depois de "homogeneizados", os valores são comparados e se calcula uma média saneada.

Tratamento científico (inferência estatística)

Regressão linear

Usa modelos estatísticos, normalmente regressão linear, para descobrir com base na própria amostra quanto cada característica influencia o preço. O modelo passa por testes que verificam se as variáveis são significativas, se há dados discrepantes (outliers) e se o resultado é confiável.

Valor = f(área, localização, padrão, idade, …)Os coeficientes saem dos dados do mercado, não de tabelas prontas. Programas como o Infer 32 fazem o saneamento da amostra, os testes estatísticos e a verificação dos graus exigidos pela norma.

Vantagem: o resultado vem acompanhado de um intervalo de confiança e de indicadores que mostram a qualidade da avaliação.

06 · Qualidade

Graus de fundamentação e de precisão

A norma classifica cada avaliação em graus, de I a III, sendo o grau III o mais rigoroso. São duas classificações diferentes:

Fundamentação: mede o quanto a avaliação está bem sustentada, considerando a quantidade de dados, a qualidade das informações e os testes estatísticos.
Precisão: mede a amplitude do intervalo de confiança do valor estimado. Quanto mais estreito o intervalo, mais preciso o resultado.

Exemplos de critérios no tratamento científico (Parte 2)

Critério	Grau III	Grau II	Grau I
Quantidade mínima de dados de mercado (k = nº de variáveis do modelo)	6 (k+1)	4 (k+1)	3 (k+1)
Significância máxima de cada variável (teste bicaudal)	10%	20%	30%
Significância máxima do modelo (teste F)	1%	2%	5%

Grau de precisão

Amplitude do intervalo de confiança de 80%	Grau III	Grau II	Grau I
Em relação ao valor central estimado	até 30%	até 40%	até 50%

A norma também prevê o campo de arbítrio: o avaliador pode escolher, de forma justificada, um valor até 15% acima ou abaixo da estimativa central, para considerar características que o modelo não captou.

Parecer técnico · resumoExemplo ilustrativo

Método: Comparativo direto
Tratamento: Inferência estatística
Dados de mercado: 22 amostras
Variáveis no modelo: 3
Fundamentação: Grau II
Precisão: Grau III

Valor de mercadoR$ 585.000

Mín. R$ 548 milMáx. R$ 616 mil

07 · Documentos

PTAM e laudo de avaliação

O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é o documento elaborado pelo corretor de imóveis para indicar o valor de mercado, regulamentado pelo COFECI (Resolução nº 1.066/2007). O corretor avaliador deve estar regular no CRECI e inscrito no CNAI.

O laudo de avaliação segue toda a estrutura da NBR 14653 e, em geral, é exigido em situações como processos judiciais específicos, garantias bancárias e desapropriações, sendo elaborado por profissionais da engenharia ou arquitetura com a respectiva responsabilidade técnica.

Nos dois casos, a qualidade do resultado depende da pesquisa de mercado e do método aplicado. Na dúvida sobre qual documento você precisa, me pergunte.

08 · Termos

Glossário rápido

Amostra: Conjunto de dados de mercado (imóveis vendidos ou ofertados) usado na avaliação.
Homogeneização: Ajuste dos dados de mercado para que possam ser comparados com o imóvel avaliado.
Variável: Característica que influencia o preço, como área, bairro, padrão ou idade.
Outlier: Dado muito fora do padrão da amostra, que pode distorcer o resultado e costuma ser retirado.
Saneamento amostral: Revisão da amostra para retirar dados inconsistentes antes de calcular o valor.
Intervalo de confiança: Faixa de valores dentro da qual o valor de mercado deve estar, com uma probabilidade definida.
Depreciação: Perda de valor de uma construção por idade, uso e estado de conservação.
CUB: Custo Unitário Básico da construção, divulgado mensalmente pelos Sinduscons de cada estado.
Fator de comercialização: Ajuste que relaciona o custo de terreno mais construção com o preço que o mercado paga.
Campo de arbítrio: Margem de até 15% em torno da estimativa central em que o avaliador pode fixar o valor, justificando a escolha.

Este guia é um resumo informativo e não substitui a leitura da norma ABNT NBR 14653 em sua versão vigente, nem a análise de um profissional para cada caso.

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Métodos de avaliação de imóveis pela NBR 14653